Documentação Oficial
Guia completo da
plataforma
Tudo o que você precisa saber para usar o Leilão Real com eficiência — da calculadora ao portfólio completo.
Início
Primeiros Passos
Como criar sua conta e começar a usar a plataforma em minutos.
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Crie sua conta
Acesse a página de login e cadastre-se com e-mail e senha ou com sua conta Google. O cadastro é gratuito e leva menos de um minuto. Após criar a conta, você terá acesso ao plano gratuito com 2 cálculos por mês.
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Faça seu primeiro cálculo
Acesse a Calculadora pelo menu principal. Preencha os dados do imóvel — valor do lance, localização, custos e tributação. A calculadora guia você passo a passo, validando os campos obrigatórios antes de avançar.
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Salve a simulação
Ao finalizar o cálculo, clique em Salvar Simulação. Ela ficará armazenada em Minhas Simulações, onde você pode rever, comparar, editar ou exportar como PDF quando quiser.
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Registre imóveis no Portfólio
Após arrematar um imóvel, cadastre-o no Portfólio para acompanhar despesas reais, saldo disponível, rentabilidade e evolução patrimonial. O portfólio está disponível a partir do Plano Investidor.
Dica: se você digitou o CEP do imóvel, a plataforma preenche o estado e a cidade automaticamente via integração com os Correios.
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Calculadora de Leilão
A ferramenta principal da plataforma. Simula a viabilidade financeira completa de um arremate antes de dar o lance.
Calculadora
calculadora.html
A calculadora funciona em etapas sequenciais. Cada quadro reúne um grupo de informações relacionadas. Você só avança quando os campos obrigatórios estiverem preenchidos corretamente.
Etapa 1 — Dados da Aquisição: nome do leilão, tipo (judicial ou extrajudicial), valor do lance, CEP, estado e cidade.
Etapa 2 — Custos de Entrada: comissão do leiloeiro, ITBI, escritura, registro em cartório e reformas estimadas. Os valores de escritura e registro são calculados automaticamente pelas tabelas oficiais de emolumentos de cada estado.
Etapa 3 — Modalidade de Pagamento: à vista, parcelado direto com o vendedor ou financiamento bancário (PRICE ou SAC). Para parcelado e financiamento, informe entrada, prazo e taxa de correção.
Etapa 4 — Receitas e Despesas Recorrentes: preço de venda estimado, aluguel previsto durante o período de espera, condomínio mensal e IPTU.
Etapa 5 — Tributação: pessoa física (IRPF sobre ganho de capital) ou pessoa jurídica (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real). Cada regime aplica a alíquota correta sobre a base adequada.
Etapa 6 — Resultado: quadro resumo com lucro líquido, ROI, despesas iniciais, imposto de renda e saldo a quitar. Exportável como PDF.
Etapa 7 — Gráfico de Evolução: curva de patrimônio e capital ao longo do tempo, mês a mês até o giro de venda estimado.
Etapa 8 — Tabelas Progressivas: receitas e despesas acumuladas por mês, incluindo Desembolso Líquido (total gasto menos aluguel recebido) para cada ponto da linha do tempo.
Em leilões judiciais, o campo de Escritura é zerado automaticamente, pois essa modalidade não exige lavratura em cartório.
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Minhas Simulações
Histórico de todos os cálculos salvos, com filtros, comparações e gerenciamento por etiquetas.
Simulações
perfil/simulacoes.html
Lista todas as simulações salvas com ROI, lucro líquido e dados principais. Permite filtrar, buscar, editar, excluir e organizar por etiquetas.
Busca por nome, cidade ou estado.
Filtros por estado, tipo de leilão (judicial / extrajudicial), etiqueta e ordenação (mais recente, maior ROI, favoritos primeiro).
Favoritar simulações com destaque visual para acesso rápido.
Etiquetas personalizáveis de status para organizar as simulações por fase (ex: analisando, interessado, descartado).
Editar uma simulação reabre a calculadora com todos os dados preenchidos para ajustes.
Exportar o resultado de qualquer simulação em PDF com nome de arquivo baseado no nome do leilão.
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Portfólio
Gestão completa dos imóveis arrematados: despesas, saldo, sócios, rentabilidade e gráfico patrimonial.
Portfólio
perfil/portifolio.html
Central de controle dos imóveis reais arrematados. Diferente da calculadora (que é uma simulação prévia), o portfólio registra o que de fato aconteceu: despesas pagas, receitas recebidas e resultado final de cada operação.
Cadastro de imóveis com dados completos: valor do lance, localização, status (ativo / vendido) e data de arremate.
Registro de despesas com data de pagamento, valor e divisão entre sócios. As despesas com data futura são exibidas automaticamente no painel de Despesas Futuras.
Gestão de sócios com divisão de custos e receitas por percentual fixo ou proporcional ao investimento de cada um.
Saldo Disponível: capital próprio que está livre na plataforma, formado pelo retorno de vendas e aluguéis. Ao registrar uma despesa, o sistema desconta do saldo antes de contabilizar como saída do bolso.
Rentabilidade: calculada como (Lucro Total ÷ Capital do Bolso) × 100, onde o capital considera apenas aportes externos — reinvestimentos de vendas anteriores não entram.
Gráfico patrimonial mostrando a evolução de capital investido e patrimônio total ao longo do tempo.
Painel de Despesas Futuras: lista automaticamente todas as despesas não pagas com sua data prevista, separando as vencidas das próximas. Permite marcar como paga diretamente do painel.
Depósitos e saques manuais para registrar aportes ou retiradas fora do fluxo de imóveis.
Exportação do relatório completo de um imóvel em PDF.
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Agenda
Calendário unificado com todos os eventos financeiros: despesas, aluguéis, leilões, vendas, investidores e movimentações de saldo.
Agenda
perfil/agenda.html
Visualização mensal com marcadores coloridos por tipo de evento. Ao clicar em um dia, o painel lateral exibe todos os eventos daquela data com valores e detalhes.
Navegação por mês com calendário interativo. Mini-calendário também disponível na tela inicial.
Cores por categoria: vermelho (sua despesa), laranja (despesa de sócio), verde-água (aluguel), laranja-claro (leilão), verde (venda), roxo (investidor), azul (saldo).
Cadastro de leilões futuros diretamente na agenda com nome, data, link e observações.
Lista de próximos eventos exibida abaixo do calendário, em ordem cronológica.
Painel do dia com todos os eventos ao clicar em qualquer data.
Contadores de leilões cadastrados, futuros e passados.
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Modelos de Contratos
Biblioteca de contratos profissionais prontos para uso, com editor para criar modelos próprios.
Contratos
perfil/contratos.html
Modelos pré-definidos elaborados para o mercado de leilão de imóveis, organizados por categoria. Você pode usar como estão, personalizar ou criar modelos completamente próprios.
Categorias disponíveis: Compra e Venda, Parceria, Prestação de Serviços e Procuração.
Busca e filtro por categoria para encontrar o modelo certo rapidamente.
Visualização completa do contrato em modal antes de usar.
Copiar o texto do contrato com um clique para colar onde precisar.
Baixar o contrato como arquivo Word (.docx) pronto para editar.
Criar modelos próprios com editor de texto, suporte a campos variáveis como
[NOME], [CPF], [DATA] e importação de arquivos .docx, .txt ou .rtf.Editar e excluir modelos criados por você.
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Gestão de Investidores
Controle completo dos parceiros e investidores que participam das suas operações.
Investidores
perfil/investidores.html
Módulo dedicado à gestão de parceiros financeiros. Registre quem investe junto com você, controle os aportes recebidos, os retornos devidos e acompanhe os ganhos por operação.
Cadastro de investidores com dados de contato e perfil.
Registro de aportes por investidor e por imóvel.
Controle de retornos devidos e já pagos.
KPIs de ganhos: total recebido, recebimentos do mês, média por operação e número de operações ativas.
Calendário de recebimentos para visualizar quando os retornos são esperados.
Histórico de todas as movimentações com cada investidor.
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Área do Assessor
Painel exclusivo para assessores e corretores de leilão acompanharem os resultados dos clientes de forma profissional.
Área do Assessor
perfil/corretor.html
Painel com visual premium exclusivo para o plano Assessor PRO. Reúne métricas consolidadas de todos os clientes e operações assessoradas.
Visão geral dos resultados com métricas consolidadas de todas as operações.
Geração de relatórios em PDF para apresentar aos clientes de forma profissional.
Acesso ilimitado à calculadora para simular qualquer cenário sem restrição de créditos mensais.
Interface com identidade visual diferenciada (tema claro com dourado) para uso em reuniões e apresentações.
A Área do Assessor só aparece no menu para usuários com o Plano Assessor PRO ativo.
Referência
Glossário
Definição dos principais termos e métricas usados na plataforma.
ROI
Retorno sobre Investimento. Calculado como (Lucro Líquido ÷ Total Investido) × 100. Indica o percentual de retorno sobre o capital aplicado na operação.
Desembolso Líquido
Capital real comprometido até determinado mês. Soma todos os custos acumulados (entrada, taxas, parcelas, condomínio, IPTU) e desconta a receita de aluguel recebida. Quanto menor, melhor o fluxo de caixa.
Saldo Disponível
Seu dinheiro livre na plataforma. Formado pelo retorno de vendas, aluguéis e depósitos manuais. Ao registrar uma despesa, o sistema desconta do saldo antes de contabilizar como saída do bolso.
Capital do Bolso
Total que você efetivamente aportou de fora ao longo do tempo. Reinvestimentos feitos com saldo de vendas anteriores não entram nesse valor, pois já eram seu dinheiro circulando.
Rentabilidade
Indicador de desempenho do portfólio: (Lucro Total ÷ Capital do Bolso) × 100. O lucro inclui vendas realizadas e aluguéis recebidos.
Patrimônio Total
Saldo Disponível somado ao valor investido nos imóveis ativos (ainda não vendidos). Representa o total de capital sob sua gestão na plataforma.
Giro de Venda
Estimativa de quantos meses até a venda do imóvel. Usado na calculadora para projetar despesas acumuladas e determinar o ponto de avaliação do resultado.
Emolumentos
Taxas cartorárias cobradas para escritura e registro do imóvel. Calculados automaticamente com base nas tabelas oficiais de cada estado, publicadas pelos Tribunais de Justiça.
ITBI
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Tributo municipal cobrado na transferência de propriedade. A base de cálculo pode ser o valor do lance ou a avaliação fiscal do município.
Saldo a Quitar
Em operações parceladas ou financiadas, é o valor da dívida ainda em aberto no momento da venda do imóvel. Entra no cálculo do custo total da operação.
Despesas Futuras
Despesas cadastradas no portfólio com data de pagamento ainda não vencida. O sistema as exibe automaticamente no painel dedicado, separando as próximas das vencidas.
Lucro Líquido
Resultado final da operação após deduzir todos os custos: entrada, taxas, reformas, corretagem, imposto de renda, condomínio, IPTU e saldo a quitar. Inclui receita de aluguel se houver.
Ainda tem dúvidas?
Nossa equipe de suporte está disponível para ajudar.
leilaoreal.suporte@gmail.com